Byt jako investice? Zlaté časy jsou pryč, ale na luxusní nemovitosti pořád vyděláte

Kam s nimi? To je otázka za všechny peníze. Volné finanční prostředky lákají k uložení: na spořicí účty s vysokým úrokem, do zlata, akcií nebo nemovitostí. Zatímco ještě před několika lety se Češi drželi v nakupování investičních bytů zpátky a hlavními investory v České republice byli cizinci, nyní si až třetinu nových nemovitostí pořizují jako investici. Zlaté časy pro nakupování investičních bytů jsou podle odborníků už pryč. Přesto se uložení peněz do nemovitostí pořád vyplácí: záleží ale na lokalitě, typu bytu nebo způsobu jeho financování.

Podle poradenských a realitních společností roste zájem Čechů o byty, ve kterých nebudou bydlet, ale plánují je pronajímat a v budoucnu tak vydělat na jejich zhodnocení. „Ještě před čtyřmi lety jsme prodali na investici asi jen desetinu bytů, za prvních deset měsíců letošního roku si ale lidé u naší společnosti pořídili každý třetí byt jako investiční,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti EKOSPOL. Stále více lidí si totiž podle něho uvědomuje, že byt je lepší investice než peníze ponechané v bance. Ukládání financí do nemovitostí přispělo podle Evžena Korce k rekordnímu prodeji bytů v Praze – za prvních devět měsíců letošního roku se tady prodalo 5 250 nových bytů. Nemovitosti nekupují jen jednotlivci, ale často také firmy, které si pořizují i celé bloky bytových jednotek najednou.

Výnosy z pronájmu bytů v Praze klesly pod 5 %

Zájem investorů o byty pořizované za účelem dalšího zhodnocení podpořily dva hlavní faktory. Za prvé, ceny nemovitostí zůstávaly po hospodářské recesi, ze které se realitní trh vzpamatovával jen pomalu, nízko. Za druhé, do karet investorům hrály i dostupné hypotéky, které, jak ukazuje poslední vývoj, stále nemohou najít své dno. Letos na podzim se opět snížily úrokové sazby hypoteční úvěrů, a to v průměru na 1,82 procenta. Během prvních tří čtvrtletí letošního roku poskytly banky úvěry na bydlení ve výši téměř 160 miliard korun. Nicméně, na úvěrovém trhu se chystají změny. Česká národní banka (ČNB) doporučila, aby banky přestaly poskytovat stoprocentní hypotéky, od příštího jara se podobné opatření dotkne i 95procentních hypoték. Ještě letos v prosinci vstoupí v platnost zákon o spotřebitelském úvěru. Ten vnese do hypotečního trhu větší ochranu spotřebitele: lidé například budou moct splatit až 25 procent hypotéky bez sankcí vždy při každém výročí smlouvy. Tyto novinky mohou vést k tomu, že hypoteční sazby se odrazí od svého dna.

Předvídat další vývoj na hypotečním nebo realitním trhu je nicméně obtížné a analytici se do něho pouští jen velmi opatrně. Odborníci se ale shodují, že zlatá doba investic do nemovitostí je za námi. „Je jisté, že nejvhodnější doba je pryč. V místech, kde se byt jako investice vyplatí, šly ceny nemovitostí v posledním roce výrazně vzhůru,“ konstatuje Jiří Tyleček, analytik společnosti X-TradeBrokers DM S.A. O výnosech z investičních bytů rozhodují především nájmy. Ty ale v posledním období výrazně nerostou. „Průměrný hrubý výnos z nájmu v Praze klesl pod 5 procent. Tato hranice je na trhu vnímaná jako přelomová. Hrubý výnos mezi 3 až 4 procenty mnohdy nestojí za starosti s pronájmem bytu, přestože se toto zhodnocení může zdát z pohledu bankovních produktů atraktivní,“ domnívá se Jiří Tyleček. Záleží ale také na způsobu financování. Cena hypoték se stále pohybuje na úrovni historického minima, což jde naopak koupi bytu naproti.

Investiční byt kupujte bez emocí

Abyste z investice do bytu určeného na pronájem, měli zajímavé výnosy, je třeba především počítat. Byt jako investici vybírejte jinak, než byt, v němž budete bydlet. Rentabilní investice do nájemního bytu představuje kompromis mezi příliš drahým bytem a nemovitostí ve špatné lokalitě nebo v nevhodném stavu. Podle odborníků mají šanci na úspěch byty ve větších městech, solidních čtvrtích s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností (obchodní centra, školy, školky, sportoviště). Jako atraktivní se znovu ukazují byty na předměstích, které mají perspektivu dalšího rozvoje. Pokud lokalita přiláká další kupující, hodnota nemovitosti poroste. Z pražských čtvrtí nyní dominuje například Praha 5, 9 nebo 10.

Běžné, nebo luxusní investiční byty?

Podle některých odborníků jsou finance uložené do nemovitostí stále lépe zhodnocené, než v případě některých bankovních nebo finančních produktů. Záleží především na typu nemovitosti, lokalitě nebo už zmiňovaném způsobu financování. Dlouhodobě patří mezi nejprodávanější investiční byty malometrážní 1+kk nebo 2+kk v místech s dobrou dopravní dostupností. U nich se roční výnosy z pronájmů mohou podle Nadi Ptáčkové, generální ředitelky Skanska Reality, pohybovat kolem 4 až 5 procent, tedy výrazně nad úroky běžných spořicích účtů v bance. Právě to motivuje lidi k ukládání peněz do nemovitostí. „V posledních dvou letech pozorujeme nárůst klientů, kteří si kromě vlastního nového domova pořizují ještě druhou nemovitost. Ta dále slouží buď k pronájmu, nebo k bydlení dalších členů rodiny,“ dodává Naďa Ptáčková.

Podobné zkušenosti mají i další developeři na českém trhu. „U nás tvoří nákupy na investici za účelem pronájmu nebo uložení peněz dlouhodobě více než 20 procent v závislosti na konkrétní lokalitě. Loni se tento podíl zvýšil o jednotky procent. U cenově velmi dostupných projektů dosahuje tento podíl i 30 procent,“ uvádí Dušan Kunovský majitel Central Group. Mezi kupujícími podle něho začínají převažovat Češi. Cizinci, mezi nimi zejména lidé ze zemí bývalého Sovětského svazu, využívají investici do nemovitosti v Praze hlavně jako ochranu před inflací. „Češi zase nechtějí nechávat své úspory jen nečinně ležet v bankách, a proto hledají výhodnější způsoby, jak je zhodnotit,“ dodává.

Kolik investiční byt svému majiteli vynese, záleží i na jeho typu. „Běžné byty dnes nedávají z investičního pohledu příliš smysl, pokud tedy není pro kupce atraktivní z jiných důvodů, například kvůli přebytku vlastních financí na běžném účtu spolu s defenzivní investiční strategií kupce. Na koupi jedinečného a luxusního bytu se ale stále dá vydělat balík. Profesionálové dokážou takový byt poznat a koupi realizovat,“ domnívá se Jiří Tyleček.

Byt, který stojí za investici

Jak byt, který za investici stojí poznat? Podle Jiřího Tylečka je nejlepší vycházet ze zkušeností jiných. „Na internetu najdete spoustu příběhů, kdy se investoři dostali při koupi nemovitosti do problémů. Rád bych vypíchl jeden z nich. Často se stává, že banka poskytující hypotéku ohodnotí nemovitost na nižší cenu, než za kterou je koupě realizována. V případě nedostatku vlastních zdrojů, který by mohl nahradit výpadek financí od banky, to může koupi nemovitosti řádně zdramatizovat,“ upozorňuje.

Z měst, kde se prodává nejvíce investičních bytů, vede Praha následovaná Brnem. Podle odborníků ale mohou být zajímavou investicí i byty v severních Čechách, především kvůli nízké ceně. Namísto několika milionů se prodávají jen za stovky tisíc korun. Jejich ceny budou v následujících letech pravděpodobně stagnovat, ale jejich deviza je jinde: lze je pronajmout za zajímavé peníze a návratnost takové investice se pohybuje kolem deseti let.

Autorkou je Jana Poncarová, foto: pixabay.com